Timp lectură: 6 min

Construirea unei case nu este doar un vis, ci un proces tehnic complex care trebuie să fie ghidat de un proiect complet, vizat "spre neschimbare" și respectat la literă de toți cei implicați: arhitect, ingineri, constructor și beneficiar.
În România, legislația este foarte clară atunci când vine vorba de calitatea în construcții, însă în practică, lipsa de informare sau neglijența pot genera costuri suplimentare, întârzieri și conflicte.

Acest articol detaliază, într-o manieră profesionistă, rolurile și responsabilitățile fiecărei părți implicate, explicând și ce prevede legislația în vigoare pentru a proteja atât beneficiarii, cât și constructorii.

1. Obligațiile arhitectului – baza oricărui proiect corect

Arhitectul este primul responsabil pentru calitatea proiectului. Conform:

• Legea 184/2001 – Legea Arhitectului

• Legea 50/1991 – Autorizarea executării lucrărilor de construcții

• Legea 10/1995 – Calitatea în construcții

arhitectul are obligația să întocmească un proiect complet, clar, corect și detaliat, care să conțină toate elementele necesare pentru ca lucrarea să fie realizată în siguranță și fără riscuri de interpretare.

Un proiect complet include:

• planșe detaliate de arhitectură, structură și instalații;

• cote precise;

• liste de cantități pentru toate materialele și lucrările;

• verificări și avize conform normativelor în vigoare;

• vizarea documentației "spre neschimbare", astfel încât nimeni să nu poată modifica datele fără procedura legală de actualizare.

2. De ce unii arhitecți livrează proiecte incomplete

Din păcate, în piața din România există practici incorecte:

• Arhitecți care livrează doar documentația minimă pentru obținerea Autorizației de Construire (DTAC), fără detaliile tehnice necesare execuției.

• Refuzul de a furniza listele de cantități, sub pretextul că "nu sunt necesare", lăsând constructorul să "se descurce".

• Lipsa mențiunii că proiectul trebuie vizat "spre neschimbare", ceea ce creează haos pe șantier.

• Proiecte vândute rapid, la preț mic, fără analiză detaliată a nevoilor reale ale beneficiarului.

Aceste abordări nu doar că pun presiune pe constructor, dar generează costuri suplimentare nejustificate, întârzieri și conflicte contractuale.

3. Responsabilitățile beneficiarului – informare și verificare

Beneficiarul nu este doar "clientul" construcției, ci și responsabil pentru corectitudinea procesului. Conform Legii 10/1995 și Codului Civil (art. 1170 și art. 1270), beneficiarul trebuie să:

• verifice că primește un proiect complet;

• ceară vizarea tuturor planșelor "spre neschimbare";

• se asigure că există liste detaliate de cantități;

• colaboreze cu un  project manager pentru verificarea documentației.

Neglijarea acestor responsabilități poate conduce la situații în care beneficiarul suportă costuri suplimentare sau devine parte responsabilă în eventuale litigii.

4. Ce trebuie să facă beneficiarul dacă primește un proiect incomplet

Dacă arhitectul oferă un proiect parțial, beneficiarul trebuie să acționeze rapid și corect:

1. Solicitare scrisă – Arhitectului i se cere oficial completarea documentației.

2. Blocarea începerii lucrărilor – Nu se demarează execuția până când proiectul nu este complet și vizat.

3. Consultanță de specialitate – Implicarea unui project manager sau diriginte de șantier care să confirme conformitatea documentației.

4. Clarificare contractuală – Informarea constructorului și adaptarea termenilor contractuali în funcție de noile documente.

5. Rolul Project Managerului

Un Project Manager profesionist este cheia unui proiect reușit. El:

• verifică documentația înainte de predarea către constructor;

• se asigură că toate planșele și listele sunt detaliate;

• monitorizează costurile și termenele;

• coordonează relația dintre arhitect, structurist, constructor și beneficiar;

• gestionează modificările prin proceduri clare și transparente.

6. Cum poate fi prejudiciat constructorul

Constructorul este, adesea, victima tăcută a proiectelor incomplete. Problemele frecvente includ:

• Lipsa planșelor detaliate → imposibilitatea unei oferte corecte.

• Absența cotelor → măsurători repetate, timp pierdut și erori tehnice.

• Lipsa listelor de cantități → buget estimativ care explodează pe parcurs.

• Planșe neverificate sau neverificate "spre neschimbare" → modificări arbitrare în timpul execuției.

Aceste situații nu doar cresc costurile, ci pot afecta reputația constructorului, chiar dacă vina nu îi aparține.

7. Constructorul nu are interesul să crească bugetul

Un constructor profesionist nu caută să genereze costuri suplimentare sau lucrări suplimentare. Creșterea bugetului apare aproape exclusiv din:

• lipsa documentației corecte;

• modificări solicitate de beneficiar în timpul execuției;

• erori sau neconcordanțe apărute din cauza proiectelor incomplete.

Legea 10/1995 și Legea 50/1991 îl protejează pe constructor, stabilind clar că acesta trebuie să execute conform documentației puse la dispoziție și că nu poate fi tras la răspundere pentru lipsurile sau erorile proiectului.

8. Legislația care apără constructorul

Constructorul are o bază legală solidă pentru a se proteja:

• Legea 10/1995 – Calitatea în construcții: Beneficiarul are obligația să pună la dispoziție un proiect complet.

• Legea 50/1991 – Autorizarea lucrărilor: Orice abatere de la proiect fără aviz atrage sancțiuni.

• Codul Civil – Art. 1270 și Art. 1350: Orice prejudiciu cauzat de documentație incompletă sau greșită cade în sarcina celui care a furnizat acea documentație.

• Reglementările ISC: Dispozițiile de șantier sunt obligatorii pentru modificări, iar lipsa lor poate anula garanțiile sau chiar autorizațiile.

9. Ce trebuie să facă constructorul când proiectul este incomplet

Pentru a evita pierderile sau litigii, constructorul trebuie să:

• Notifice oficial beneficiarul despre lipsurile identificate;

• Refuze demararea lucrărilor până la primirea tuturor planșelor vizate "spre neschimbare";

• Menționeze în contract că oferta este condiționată de documentația disponibilă;

• Documenteze fiecare neconcordanță prin procese-verbale semnate de beneficiar.

10. Importanța vizării "spre neschimbare"

Vizarea planșelor "spre neschimbare" asigură că:

• toate părțile lucrează după aceleași documente;

• orice modificare este oficializată;

• se evită erorile majore și conflictele de interpretare.

Fără această vizare, beneficiarul și constructorul devin vulnerabili în fața situațiilor neprevăzute.

11. Exemple practice din șantiere:

Exemplul 1: Oferte bazate pe liste de cantități greșite

Un constructor a ofertat lucrarea conform listelor de cantități furnizate de arhitect. În timpul execuției, s-a constatat că aceste liste erau întocmite "la întâmplare", fără verificare, iar unele cantități erau chiar duble.
Rezultatul? Constructorul a ajuns să lucreze cu un buget subevaluat, ceea ce a generat tensiuni cu beneficiarul, care acuza că se "umflă" prețurile, deși problema era exclusiv din vina proiectului tehnic incomplet sau eronat.

Exemplul 2: Lipsa detaliilor tehnice în planșe

Pe un alt șantier, planșele de arhitectură și structură erau incomplete și lipseau detalii esențiale despre fundații și grinzi. Constructorul a fost nevoit să solicite clarificări repetate de la proiectant, ceea ce a dus la întârzieri de câteva săptămâni și costuri suplimentare pentru staționarea echipelor și utilajelor.
Această situație putea fi evitată complet dacă proiectul ar fi fost detaliat corect și vizat "spre neschimbare" înainte de începerea lucrărilor.

Exemplul 3: Proiecte prezentate intenționat incomplete

Într-un caz real, arhitectul și beneficiarul au convenit să prezinte constructorului planșe de execuție fără cote precise, fără elemente structurale definitive și fără ștampila de verificator, pentru a începe lucrarea rapid.
Ulterior, după ce șantierul era deja în desfășurare, au venit cu planșele finale, complet vizate, și au reclamat că constructorul nu a respectat proiectul tehnic, încercând să obțină despăgubiri nejustificate.
Aceasta este o practică abuzivă, care contravine Legii 10/1995 și poate fi contestată juridic, protejând constructorul dacă acesta are documentate toate etapele și comunicările oficiale.

12. Concluzie

Un proiect complet, vizat "spre neschimbare", este garanția unei construcții sigure, eficiente și fără conflicte.

• Beneficiarul trebuie să fie informat, să ceară transparență și să nu accepte proiecte incomplete.

• Arhitectul are obligația legală să predea documentația completă și să asigure vizarea oficială.

• Constructorul trebuie să refuze execuția dacă documentația nu este completă.

• Project Managerul coordonează întreg procesul, protejând interesele tuturor părților.

La ADI CONSTRUCT LTD, credem că succesul unui proiect nu stă doar în calitatea execuției, ci și în claritatea, transparența și profesionalismul tuturor etapelor premergătoare lucrărilor.