Timp lectură: 8 min

Începând cu 25 august 2026, regulile privind executarea construcțiilor s-au schimbat semnificativ. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor limitează clar situațiile în care o clădire poate fi realizată în regie proprie. Pentru majoritatea construcțiilor, proprietarul trebuie să apeleze la un antreprenor și să lucreze în baza unor documente contractuale clare.

Ani la rând, numeroase case din România au fost ridicate după o formulă aparent simplă: proprietarul cumpăra materialele, găsea o echipă "din recomandări", stabilea verbal un preț și începea lucrarea.

Fără contract de execuție, fără facturi pentru manoperă, fără o delimitare reală a responsabilităților și, uneori, fără personal angajat legal.

Atât timp cât lucrările mergeau bine, această soluție părea mai ieftină. Problemele apăreau însă la primele defecte, la abandonarea șantierului, la solicitarea unor bani suplimentari sau, mai grav, la producerea unui accident.

După intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, noțiunea de "regie proprie" nu mai poate fi folosită ca justificare generală pentru executarea oricărei clădiri cu persoane chemate informal pe șantier.

Ce prevede articolul 279 din noul Cod

Articolul 279 stabilește că lucrările de construire a clădirilor se realizează de către antreprenori sau, numai în cazurile expres permise, în regie proprie.

Pot fi realizate în regie proprie numai:

• locuințele cu regim de înălțime parter, situate în mediul rural;
• garajele;
• terasele;
• anexele gospodărești cu regim de înălțime parter.

Pentru celelalte categorii de clădiri, realizarea în regie proprie este interzisă, indiferent de clasa de consecințe în care este încadrată construcția.

Prin urmare, o locuință construită în mediul urban, o casă cu etaj, un bloc, un spațiu comercial sau o altă clădire care nu intră în excepțiile legale nu ar trebui executată prin simpla aducere pe șantier a unei echipe informale.

Pentru asemenea lucrări trebuie contractat un antreprenor care își asumă juridic și tehnic execuția.

Important: posibilitatea construirii în regie proprie nu înseamnă că dispar obligațiile privind autorizarea sau notificarea, proiectarea, respectarea reglementărilor tehnice, verificarea lucrărilor, securitatea șantierului, documentele de calitate și recepția.

Excepția privește modul de organizare a execuției, nu elimină celelalte cerințe ale legii.

"În regie proprie" nu înseamnă "cu muncitori la negru"

Această diferență este esențială.

Regia proprie presupune că investitorul organizează și își asumă realizarea lucrării în limitele permise de lege. Ea nu oferă dreptul de a primi persoane la muncă fără forme legale și nu transformă o echipă plătită informal într-o echipă autorizată.

Dacă o persoană fizică sau juridică primește oameni la muncă, le stabilește programul și sarcinile, îi coordonează și îi remunerează, raportul real poate avea caracteristicile unei relații de muncă, indiferent de denumirea verbală folosită de părți.

Codul muncii impune încheierea contractului individual de muncă în formă scrisă cel târziu în ziua anterioară începerii activității, înregistrarea raportului de muncă și îndeplinirea obligațiilor fiscale și sociale.

În anul 2026, primirea la muncă a unei persoane fără contract individual de muncă se sancționează cu 40.000 de lei pentru fiecare persoană identificată, fără ca valoarea cumulată să poată depăși plafonul de 1.000.000 de lei.

Într-o relație normală de antrepriză, beneficiarul nu este obligat să-i angajeze direct pe muncitorii constructorului.

Beneficiarul încheie un contract de execuție cu societatea sau profesionistul autorizat, iar antreprenorul răspunde pentru legalitatea personalului folosit, pentru organizarea execuției și pentru obligațiile care îi revin.

Beneficiarul trebuie însă să verifice cu cine contractează și să nu accepte conștient o formulă evident informală.

De ce contractul de execuție este indispensabil

Contractul nu este o simplă hârtie și nu protejează doar constructorul. El trebuie să stabilească, printre altele:

• identitatea și calitatea legală a executantului;
• obiectul exact al lucrărilor;
• proiectul și documentațiile care trebuie respectate;
• prețul, etapele și modalitatea de plată;
• termenele de execuție;
• persoanele responsabile tehnic;
• obligațiile privind materialele și documentele de calitate;
• procedura pentru lucrările suplimentare;
• garanțiile acordate;
• răspunderea pentru neconformități, întârzieri și prejudicii;
• condițiile de suspendare, reziliere și recepție.

Fără un contract, proprietarul întâmpină dificultăți serioase atunci când trebuie să demonstreze ce s-a comandat, ce s-a plătit, cine a executat o lucrare necorespunzătoare și cine trebuie să suporte costurile remedierilor.

Mesajele pe WhatsApp, transferurile fără explicații și promisiunile verbale nu pot înlocui un contract tehnic bine redactat, devizele, procesele-verbale, facturile și documentele de șantier.

Ce se întâmplă dacă apare un accident

Construcțiile sunt activități cu risc ridicat: lucrări la înălțime, excavații, schele, instalații electrice provizorii, utilaje, cofraje și elemente grele. De aceea, securitatea și sănătatea în muncă nu pot fi tratate informal.

Legea nr. 319/2006 și HG nr. 300/2006 stabilesc obligații de prevenire și protecție pentru angajatori, antreprenori, subantreprenori, lucrători independenți și pentru organizarea șantierelor temporare sau mobile.

În funcție de împrejurările concrete, un accident poate conduce la:

• cercetare din partea inspectoratului teritorial de muncă;
• amenzi și oprirea activității;
• răspundere civilă pentru prejudicii;
• cheltuieli medicale și despăgubiri;
• cercetare penală, dacă au fost încălcate obligațiile legale privind securitatea și sănătatea în muncă;
• dificultăți majore în stabilirea răspunderii, atunci când persoanele lucrau fără documente.

Articolele 349 și 350 din Codul penal sancționează, în condițiile prevăzute de lege, neluarea sau nerespectarea măsurilor legale de securitate și sănătate în muncă atunci când se creează un pericol iminent de producere a unui accident ori a unei îmbolnăviri profesionale.

Un proprietar nu devine automat răspunzător penal pentru orice accident produs pe terenul său.

Răspunderea se stabilește concret, în funcție de rolul fiecărei persoane, de modul în care a fost organizat șantierul, de persoana care avea obligația să ia măsurile de protecție și de contribuția fiecăruia la producerea evenimentului.

Tocmai de aceea, lipsa contractelor și a documentelor creează un risc enorm pentru toate părțile.

Probleme la recepție și la documentele construcției

O construcție nu este finalizată juridic doar pentru că pereții sunt ridicați și acoperișul este montat.

Recepția presupune verificarea executării lucrărilor potrivit autorizației, proiectului tehnic și reglementărilor aplicabile, precum și existența documentelor necesare cărții tehnice.

Atunci când lucrările sunt executate de persoane fără o asumare contractuală și tehnică, pot lipsi:

• procesele-verbale pentru fazele determinante;
• documentele privind calitatea materialelor;
• procesele-verbale pentru lucrările ascunse;
• declarațiile, certificatele și agrementele produselor utilizate;
• documentele executantului și ale responsabililor tehnici;
• evidența modificărilor făcute față de proiect;
• garanțiile și asumarea remedierii defectelor.

În funcție de natura și gravitatea abaterilor, consecințele se pot reflecta asupra recepției, înscrierii construcției în evidențele legale, utilizării sau înstrăinării imobilului și asupra stabilirii răspunderii pentru vicii.

Nu orice lipsă contractuală produce automat nulitatea recepției sau imposibilitatea intabulării. Situația trebuie evaluată în funcție de documentele și neregulile concrete ale fiecărui proiect.

Echipa "mai ieftină" poate deveni cea mai scumpă alegere

O ofertă fără contract pare avantajoasă pentru că nu include la vedere taxe, contribuții, asigurări, personal tehnic, documente de calitate și costurile unei organizări legale.

În realitate, aceste elemente nu sunt cheltuieli inutile, ci componente ale unei lucrări asumate.

Când echipa dispare, cere bani suplimentari, execută neconform sau produce un prejudiciu, economia inițială se poate transforma rapid în costuri pentru:

• refacerea lucrărilor;
• expertize tehnice;
• consolidări;
• litigii;
• întârzieri;
• sancțiuni;
• imposibilitatea folosirii normale a construcției.

Prețul real al unei construcții nu este suma plătită muncitorilor într-o zi.

Prețul real include siguranța, calitatea, trasabilitatea, garanția și posibilitatea de a identifica persoana care răspunde.

Ce trebuie să verifice proprietarul înainte de începerea lucrărilor

Înainte de a permite accesul unei echipe pe șantier, beneficiarul ar trebui să solicite:

1. Datele complete ale societății sau profesionistului contractat.
2. Verificarea activităților pentru care executantul este autorizat.
3. Contract de antrepriză sau de execuție semnat înaintea începerii lucrărilor.
4. Deviz, grafic de execuție și etape de plată verificabile.
5. Facturi și documente pentru fiecare plată.
6. Dovada persoanelor responsabile tehnic, atunci când legea le impune.
7. Documentele privind securitatea și sănătatea în muncă și organizarea șantierului.
8. Procese-verbale și documente de calitate întocmite pe parcursul execuției.
9. Garanții clare pentru lucrările efectuate.
10. O procedură scrisă pentru orice modificare sau lucrare suplimentară.

Concluzie

După 25 august 2026, expresia "îmi construiesc casa în regie proprie" trebuie analizată prin raportare la articolul 279 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.

Regia proprie este permisă numai pentru categoriile limitate stabilite expres de lege. Pentru celelalte clădiri trebuie contractat un antreprenor.

Mai mult, nici acolo unde regia proprie este permisă nu este permisă munca nedeclarată și nu dispar obligațiile privind autorizarea, proiectarea, calitatea, securitatea șantierului și recepția.

Un contract nu garantează că nu vor exista probleme, dar stabilește cine execută, ce execută, în ce condiții și cine răspunde.

În construcții, o promisiune verbală nu poate ține loc de proiect, responsabilitate tehnică, documente de calitate și garanție.

Nu alegeți o echipă doar pentru că oferă cel mai mic preț. Verificați dacă poate executa legal, dacă își asumă lucrarea prin contract și dacă poate demonstra calitatea fiecărei etape.

O casă se construiește o dată, iar greșelile ascunse în structură pot rămâne pentru generații.

ADI CONSTRUCT LTD – Construiește înțelept.

Întrebări frecvente

1. Mai pot construi singur o casă după 25 august 2026?

Numai în limitele articolului 279. Regia proprie este permisă pentru locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter.

Pentru celelalte categorii de clădiri trebuie apelat la un antreprenor. Separat, trebuie respectate procedurile de autorizare sau notificare și toate cerințele tehnice aplicabile.

2. Dacă închei un contract scris direct cu fiecare muncitor, este suficient?

Nu în mod automat. Natura reală a raportului contează mai mult decât titlul documentului.

Dacă persoanele lucrează sub autoritatea unui angajator, sunt necesare contracte individuale de muncă și îndeplinirea obligațiilor aferente.

În plus, pentru o clădire care nu poate fi realizată în regie proprie, este necesară contractarea unui antreprenor care poate prelua legal și tehnic execuția.

3. Beneficiarul trebuie să angajeze personal muncitorii firmei de construcții?

Nu. Într-o antrepriză legală, beneficiarul contractează societatea sau profesionistul autorizat, iar antreprenorul își organizează personalul și răspunde pentru legalitatea raporturilor sale de muncă.

Beneficiarul trebuie să încheie contractul de execuție, să verifice executantul și să își îndeplinească propriile obligații de investitor.

Notă: Articolul are caracter informativ și prezintă regulile generale în vigoare la data redactării. Situația juridică și tehnică a fiecărei construcții trebuie analizată în funcție de amplasament, destinație, regim de înălțime, documentația de autorizare și modul concret de organizare a execuției.

Surse legislative

• Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în special art. 279;
• Legea nr. 53/2003 – Codul muncii, în special art. 15¹, art. 16 și art. 260;
• Legea nr. 319/2006 a securității și sănătății în muncă;
• HG nr. 300/2006 privind cerințele minime de securitate și sănătate pentru șantierele temporare sau mobile;
• Codul penal, art. 349 și art. 350.